주택담보대출은 어떻게 받나?

주택담보대출은 어떻게 받나?

 

요즘 주택담보대출이 어려워졌다고 한다. 2017년 7월부터 시행된 문재인 정부의 주택담보대출 억제정책 때문이란다. 감정평가액의 40% 한도 내에서 대출이 가능하단다.

금융권의 한 관계자는 “노무현 정부는 주택을 4채 이상 소유한 사람들에게 최소한 1채를 팔아 3채만 소유하도록 유도하는 정책을 폈다”면서 “다주택자들이 1채씩 시장에 내놓으면 주택 가격이 크게 떨어질 것으로 판단한 것 같다”고 말했다. 그러나 다주택자들은 시장에 내놓지 않았다. 이 정책은 실패했다.

이런 경험 때문인지 문재인 정부는 3채 소유도 많다는 시각이다. 금융권 관계자는 “현 정부는 2채 소유도 안 된다는 입장”이라며 “보유세를 높이겠다는 것이 바로 그런 의미”라고 해석했다. 결과적으로 부자들에게는 영향을 거의 못주면서, 중산층에게 부담을 주는 정책이 될 것이라는 분석이다. 중산층이 거의 무너진 상황에서, 이러한 정책은 중산층의 두께를 더욱 얇게 만들 것이라는 전망까지 제기된다. 전세금에 세금을 매기는 문제도 같은 관점으로 받아들여진다.

이러한 정책기조에 따라, 금융권은 주택담보대출을 엄격히 제한하고 있다. 과거 시세의 70~80% 수준까지 대출해주던 관행에서 벗어나 요즘은 감정가의 40% 이하로 억제하고 있다고 한다. 감정가는 감정평가회사가 대상 주택의 가치를 평가한 가격이다. 감정가는 보통 시세의 60~80% 사이, 대략 70% 선으로 정해진다. 가령 시세가 1억원인 아파트가 있으면, 과거엔 4,000~5,000만원(감정가의 60%선) 정도 대출을 받을 수 있었다. 그런데 지금은 감정가로 7,000만원을 받은 후 이 감정가의 40% 한도내에서 대출을 받을 수 있다. 7,000만원의 40%는 2,800만원이므로, 시세 1억원 짜리 아파트를 담보로 최대 2,800만원의 대출을 받을 수 있다는 계산이다. 그런데 여기에 전세금이 있다면 전세금을 공제해야 한다. 가령 이 아파트에 세입자가 전세금 7,000만원을 내고 있다면, 이 아파트 주인이 금융권에서 대출받을 수 있는 돈은 한 푼도 없다. 반면 전세금이 현저히 낮은 1,800만원이라면, 1,000만원을 대출받을 수 있다. 이런 현실을 감안해볼 때, 서울에서 전세를 끼고 있는 아파트를 담보로 대출을 받을 가능성은 거의 없다. 대출한도 초과에 해당되기 때문이다.

그리고 대출이 이뤄지더라도, 거치기간 없이 원금과 이자를 동시에 상환해야 한다. 최장 30년 대출을 할 경우, 원금과 이자를 360개월로 나눠 원금과 이자를 갚아야 한다. 또 3년 이내에 원금을 모두 갚을 경우 해지수수료 1.4%를 부담해야 한다. 단. 3년이 초과할 경우 해지수수료 부담이 면제된다.

어렵게 담보대출을 받을 자격이 된다면 그 다음은 이자율이다. 해당 은행에 거래가 없을 경우, 연 4.62%의 이자를 부담해야 한다. 그러나 적금을 만들어 1회차분 30만원을 납부하면 이자율을 1% 이상 줄일 수 있다. 개인 신용등급에 따라 이자율을 3.47~3.67%로 낮출 수 있다.

여기에 또 하나 제동장치가 있다. 총부채상환비율, 즉 DTI(Debt to Income)라는 것이다. DTI는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중으로, 개인 소득으로 대출금의 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력이 되는지를 판단하는 것이다. 과거 부동산 담보물의 가치로 대출 한도를 결정하는 주택담보대출비율(LTV, Loan To Value ratio) 방식과 달라진 것이다. 개인 소득이 없으면 대출을 받기 어려운 상황이 된 것이다.

다만, 아파트가 아닌 단독주택의 경우, 앞의 조건을 충족한다면 DTI와 상관없이 최대 1억원까지 대출을 받을 수 있다. 아파트와 단독주택의 차이점이다.

대출신청은 주거 지역에서 가까운, 평소 거래하던 은행을 찾아가면 유리하다. 아파트의 경우 대출 신청 후, 빠르면 3일 전후로 대출을 받을 수 있다. 절차는 대출 신청->감정평가->대출 실행으로 이뤄진다. 감정평가 비용은 금융기관에서 부담한다. 아파트는 주변 아파트나 비교 아파트의 감정평가가 자주 이뤄져 평가 기간이 빠르다. 그러나 단독주택은 지역에 따라 최소 1주일, 길게는 2주 정도 걸린다. 아파트보다는 감정평가가 일상화되지 않은데다, 실사를 위한 이동시간, 감정평가 회사의 평소 업무량 등의 변수가 많이 작용하기 때문이다.

이상에서 살펴보았듯이, 주택담보대출은 예전에 비해 엄격하게 이뤄지고 있다. 빠른 대출을 받고 싶다면 주거지역에서 가장 가까운 금융기관을 찾아가는 것이 가장 좋다.